卓越100指数 | 北京一季度报告：调控影响下量价仍齐涨 土地市场重现“90/70”

2016年一季度北京楼盘楼市延续量价齐涨局面，特别是顶豪市场出现明显开年红。

观点地产 随着一线城市成交量和房价的上涨，上海楼盘、深圳楼盘已先后出台调控政策，给涨价漩涡中的北京带来了深刻的影响。

根据北京市住建委数据，2016年一季度北京楼市延续量价齐涨局面，商品住宅成交量突破20177套，同比增加19.5%；成交面积为204.89万平米，同比增长16.91%；成交均价突破3万元/平米，同比上涨17.84%；成交金额为629.11亿元，同比大涨37.77%。

与新房成交火热境况相伴的是北京更为火热的二手房市场，据观点地产新媒体不完全统计，一季度北京二手房成交高达7.15万套，仅3月北京二手住宅签量即达到32009套，环比上涨111.3%，同比上涨193.3%，升至2013年以来的第二高度。

与火热楼市形成鲜明对比的是寡淡的北京土地供应，根据北京国土局数据显示，一季度北京共成交3宗住宅地块，比去年同期减少8宗，土地成交总价130亿元，同比下降55%。

一二手房热度不退 万科龙湖领衔涨价

2016年一季度北京楼市延续量价齐涨局面，特别是顶豪市场出现明显开年红。

据中原地产研究部发布的数据显示，截止3月28日，一季度单价10万+住宅顶豪签约超过73套，接近去年全年153套的50%。

二手房市场方面，中原地产首席分析师张大伟指出，从目前的供需看，中小户型明显。近几年，北京新房供应高端化趋势明显，尤其是高价地频出导致大部分新入市项目都向着高端大户型迈进，购房需求集中的中小户型越来越多依靠二手房市场。

而且北京商品房库存持续短缺，加之系列利好政策出台，市场对于房价上涨预期越来越强，侧面也为二手房市场上扬提供了充足的动力。

有机构发布的数据显示，截至3月底，北京商品房整体库存仅剩7.19万套，达到2014年5月底以来的最低点。有业内人士表示，剔除保障房后，北京纯商品房库存可能只有6.34万套，相比1月减少了1.4万套。

在大热的市场环境下，各大房企也纷纷主动或被动地将涨价进行到底。

万科在2月份即被传出全线涨价的消息。消息称，2016年北京万科将有十几个项目入市，未来公司将对这些项目进行全面提价，价格调整幅度约在10%-20%之间。

尽管北京万科澄清称无全线涨价计划，但仍承认旗下万科金域东郡和万科天地项目因产品升级调整价格。

无独有偶，在此前龙湖举行的2015全年业绩发布会上，执行董事兼首席财务官赵轶也提及，春节后龙湖在北京的一个项目单套就涨了100万。对于涨价，龙湖认为更多的是“随行就市”，不会刻意提高价格。

地价高涨供应稀少 “90/70”政策重现

与楼市量价齐涨火爆局面相反，一季度北京土地市场受到供地节奏的影响，成交明显减少。北京市国土局官显示，2016年一季度土地市场累计成交12宗，面积约65公顷，总成交额228亿元；其中经营性用地8宗，约46公顷，同比分别下滑68%、81%。

一季度，北京住宅用地市场成交明显减少，根据北京国土局数据显示，一季度共成交3宗住宅地块，比去年同期减少8宗；土地成交总价130亿元，同比下降55%；规划建筑面积为18万平方米，同比大幅下降83%。

住宅地块供应带来了土地价格的上涨，一季度北京住宅用地平均楼面单价高达29585元/平方米，环比大幅上涨82%，同比大幅上涨125%。

成交的3宗住宅用地均在二月，朝阳区将台乡驼房营村地块仅经过一轮竞价即被中交绿城九龙仓联合体以总价51.35亿元、同时配建2.11万平方米公共租赁住房的条件拿下，近乎底价成交，溢价率为2%；大兴区黄村镇地块经过多轮举牌，被绿地集团以总价39亿元、配建15000平米自住房竞得，溢价率50%；门头沟区龙泉镇地块被中骏置业以总价39.48亿、配建5万平方米公租房拍得，溢价率50%。

经业内人士计算，上述3宗地块纯住宅部分实际楼面价均超过40000元/平米，并且后述两宗均创造了区域历史新高。

一季度的最后一天，北京市国土局官挂出了3宗经营性土地出让公告，其中2宗是位于昌平区南邵镇的住宅用地，1宗位于大兴黄村的商办用地。

值得注意的是，昌平区南邵镇两地块的出让公告中，暂停七年的“90/70”政策再次出现，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

“90/70”政策是在中小户型供不应求，难以满足刚需的背景下于2006年出台的。该政策实施三年后，于2009年逐渐退出市场。

此次北京市国土局挂出的昌平南邵镇两地块出让文件中再次出现“90/70”条款，公告明确提出，下一步将合理把握土地供应方式方法，优先保障民生住房土地供应，在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例。这再次释放出土地供应策略的调整信号。